1. 企業概要と最近の業績
株式会社長栄
【全体の業績】
株式会社長栄は、京都府や滋賀県を中心とした関西圏および首都圏において、賃貸マンションの管理受託や自社保有物件の賃貸運用を中核に展開する総合不動産管理企業です。
同社は、賃貸物件の管理から入居者斡旋、リフォーム・建物メンテナンスにいたるまでをワンストップでプロデュースする高い内製化体制を強みとしています。
管理受託戸数を着実に拡大させながら、高い入居率を維持することで安定した管理手数料収入と家賃収入（ストック収益）を積み上げる、景気変動に強いビジネスモデルを確立しています。
そんな同社の2026年3月期通期業績は、売上高が110億800万円で前期比9.9％増、営業利益が19億6800万円で前期比9.3％増、経常利益が14億1700万円で前期比2.8％減、当期純利益が9億9600万円で前期比51.8％減となり、本業の収益面では力強い増収営業増益となった一方で最終利益等は落ち込む状況となっています。
この業績結果をもたらした要因としては、主力の不動産管理事業および不動産賃貸事業において、強みである管理体制が順調に機能したことが挙げられます。
具体的には、管理受託戸数の着実な上積みに加え、自社物件11棟の新規取得が進んだことで、基盤となる管理収入や家賃収入、さらには工事売上高が底堅く伸長し、全体の売上高と営業利益を大きく押し上げました。
その一方で、経常利益および当期純利益が減少した背景には、事業拡大に伴う物件取得のための長期借入金が増加したことで支払利息等の営業外費用が増加したことに加え、前事業年度において発生していた一過性の「固定資産売却益」の反動影響が大きく作用しています。
同社は将来の持続的な成長に向けて、有利子負債を活用した前向きな自社賃貸物件の保有推進を継続する施策を講じており、資産・負債ともに規模を拡大させながら、ストック収益基盤の一層の強化を徹底して進めています。
【参考文献】https://www.kk-choei.co.jp/ir
2. 価値提案
オーナーには安定したマンション経営を実現するための総合的なサポートを提案しています。
空室対策やリフォーム提案、賃料査定などを一貫して行うことで、不動産投資に不慣れなオーナーでも安心して委託できる仕組みを整えています。
入居者に対しては、快適な住環境と24時間365日のサポート体制を提供することで、住まいへの満足度を高めています。
緊急時のトラブルや設備不具合にも迅速に対応する窓口を用意することで、居住者の生活を支える姿勢がアピールポイントとなっています。
【理由】
なぜそうなったのかという背景には、地域密着による豊富な市場データと、自社保有物件の運営を通じて培ったノウハウがあります。
これらをオーナーと入居者双方に還元することで、安定的な賃貸経営と安心の住環境を同時に提供できる価値提案が確立されました。
3. 主要活動
賃貸管理が同社の中心的な活動であり、京都・滋賀をはじめとしたエリアで管理戸数を増やしています。
空室率の低減や家賃回収、定期的な建物点検など、オーナーに代わって複雑な業務を一元管理する仕組みを確立している点が強みです。
物件のリフォーム・メンテナンスも重要な活動の一つです。
老朽化に合わせた改修や設備投資により、入居率を高めるだけでなく物件価値の向上も実現しています。
不動産売買・仲介においては、地域密着の強みを活かし、地場の不動産情報を熟知した提案を行います。
オーナーの資産活用や入居者の新規物件探しなど、幅広いニーズに対応していることが特徴です。
【理由】
なぜそうなったのかという点では、同社が地域の不動産マーケットに深く根差し、賃貸から売買、リフォームまでを一貫して扱うことで相互に顧客を誘導しやすい構造が生まれたことが挙げられます。
多角的なサービスを揃えることで、安定した収益基盤を築いているのです。
4. リソース
自社保有物件152棟6,321室という安定した資産が最大の経営リソースといえます。
物件を自ら所有しているため、リノベーションや付加価値向上策をスピーディに実施できる体制があります。
京都・滋賀エリアで積み重ねてきた信頼とブランド力も重要なリソースです。
地域での知名度と顧客ネットワークが、不動産オーナーや入居者の獲得をスムーズにする要因となっています。
専門知識を持つ人材も欠かせないリソースです。
物件管理に関するノウハウだけでなく、不動産売買や仲介、リフォームに関する知見を社内に蓄積することで、一貫したサービス提供を可能にしています。
【理由】
なぜそうなったのかという背景には、長年にわたって地域に根ざした経営を続ける中で培われたノウハウと信頼の積み重ねがあります。
管理戸数や自社所有物件が拡大するほどノウハウも豊富になり、それがさらなる受託や売買仲介につながっているのです。
5. パートナー
物件オーナーとの関係は同社のビジネスにとって最も重要なパートナーシップです。
複数の物件を一括して管理委託しているオーナーも多く、長期的な信頼関係が業績の安定に直結しています。
リフォーム業者との連携も見逃せません。
建物の老朽化や設備不具合へ素早く対応するために、地元の工務店や施工会社と密接な協力体制を築いています。
金融機関とのパートナー関係は、不動産投資や購入希望者への融資相談などにおいて不可欠です。
オーナー向けの資金相談や投資家向けのローンアレンジなど、金融面でのサポートを強化することでビジネス拡大を図っています。
【理由】
不動産管理は一社だけでは完結しづらい業務が多いためです。
管理、リフォーム、資金調達など多岐にわたるサービスを円滑に提供するには、各分野の専門家とのネットワークが欠かせず、それがパートナーシップの強化へとつながっています。
6. チャンネル
自社の管理センター「ベルヴィ」は、オーナーや入居者が直接問い合わせや相談を行う重要な拠点です。
管理にまつわるさまざまな手続きやトラブル対応を一括して行うことで、顧客の負担を軽減しています。
オンラインプラットフォームやポータルサイトへの掲載も積極的に行っています。
物件検索や申込、契約手続きなど、可能な範囲でデジタル化を推進することで、若い世代や遠方からの入居希望者にもリーチを拡大しています。
【理由】
なぜそうなったのかという背景には、人口移動やライフスタイルの変化への対応が不可欠という事情があります。
京都・滋賀エリアへの転居需要だけでなく、地域外からの問い合わせにもスムーズに応じるため、オフラインとオンラインの両輪を活用するチャンネル戦略が求められているのです。
7. 顧客との関係
24時間365日のコールセンターサポートによって、深夜や早朝のトラブルにも即時に対応できる体制を整えています。
これにより、入居者の安心感が高まり、オーナーにとっては物件価値の維持につながっています。
入居者向けイベントの開催や、季節ごとのキャンペーンを通じてコミュニケーションを強化し、長期入居を促す仕組みを作っています。
地域との交流を促す取り組みも行われており、住民同士のつながりを育むことで物件の魅力向上を図っています。
【理由】
不動産管理業では「入居者の満足度が高い＝オーナーの利益安定」という構図が成り立つためです。
小さな不満やトラブルを早期にケアし、入居者の満足度と居住年数を伸ばすことで、オーナーからの信頼も高まる好循環を生み出しています。
8. 顧客セグメント
賃貸物件のオーナーは、個人投資家から法人まで幅広く存在します。
新規事業として不動産投資を始める個人も多く、同社の安定した管理体制や実績がこうした層のニーズを捉えています。
賃貸物件の入居者は、学生や単身者、ファミリー層まで多彩です。
大学周辺エリアに強い物件やファミリー向けの広めの間取りを持つ物件など、豊富な選択肢を展開することで地域の多様なニーズに応えています。
【理由】
京都や滋賀は大学が多く学生需要が旺盛な一方、地域での就職やファミリー層の定住ニーズもある土地柄です。
そうした人口構成やライフスタイルを的確に捉え、複数のセグメントに対応することで空室リスクを抑え、安定的な稼働率を実現しているといえます。
9. 収益の流れ
賃貸管理手数料は同社のメインとなる収益源です。
家賃収入に対して一定のパーセンテージを徴収するビジネスモデルにより、管理戸数が増えるほど収益が拡大しやすい構造となっています。
不動産売買や仲介手数料も着実な収益となっており、投資物件を探しているオーナーや住み替えを検討する入居者に対して、総合的なサービスを提供できる点が強みです。
リフォーム工事の収入は物件の価値向上につながる施策でありながら、収益としても貢献しています。
管理物件以外のリフォーム案件を受注できる可能性もあり、需要動向や景気に応じて売上を押し上げる要因にもなります。
【理由】
管理、売買、リフォームといった機能をワンストップで提供することで、収益源を多角化してリスクを分散している点が大きいです。
外部環境の変化があっても、いずれかの部門で収益を補完できる体制を築いていることが強みです。
10. コスト構造
人件費が最も大きなコスト要因であり、24時間365日体制のコールセンター運営やリフォーム提案の専門家など、多方面の人材を確保する必要があります。
物件の維持管理費としては、定期清掃や設備点検の費用がかかります。
自社保有物件の老朽化が進む中でリフォームや修繕費用も膨らむ傾向があるため、計画的な投資が重要になります。
営業活動費では、広告宣伝やポータルサイトへの掲載費用などが含まれます。
京都・滋賀以外へのエリア展開を進める場合には、さらなる販促費が見込まれます。
【理由】
顧客との密なコミュニケーションや物件のクオリティを保つためには、人的リソースと定期的なメンテナンスが欠かせないからです。
高品質のサービスを提供することが差別化要因になる一方、それを支えるコスト構造の管理が収益向上のカギとなっています。
11. 自己強化ループについて
同社の自己強化ループは大きく二つの流れがあります。
一つ目は管理戸数の増加が生み出す好循環です。
管理戸数が増えれば増えるほど手数料収入が拡大し、その安定収益をもとに新たな物件獲得やリフォーム強化が可能になります。
その結果、さらにオーナーからの信頼を獲得し、追加の管理受託や仲介案件が舞い込みやすくなるのです。
二つ目は入居者満足度の向上がもたらす口コミ効果や長期入居の促進です。
24時間サポートや定期的なイベントなど入居者目線の施策を強化することで、評判が高まり退去率が下がります。
これによりオーナーの賃貸経営が安定し、同社のブランド評価が高まることでさらに管理物件数が拡大していくという好循環が成立します。
12. 採用情報
初任給に関しては公表されていませんが、年間休日は120日と比較的充実しているといえます。
リフォームや売買仲介など周辺事業の拡大にともない多様な職種の採用が行われる可能性があり、人材育成にも力を入れていることがうかがえます。
採用倍率については具体的な情報が見当たりませんが、不動産管理に関心のある人にとっては、地域に根差しつつ安定した成長を続ける企業として魅力的な就職先になりうるでしょう。
13. 株式情報
東証スタンダードに上場している株式会社長栄ですが、配当金や1株当たりの株価などの詳細は公表されていません。
同社は不動産管理を主軸とした安定収益モデルを構築しているため、投資家からはディフェンシブ銘柄としても注目される可能性があります。
配当方針やIR資料の公開がさらに充実すれば、株主にとっての魅力が一段と高まることが期待されます。
14. 未来展望と注目ポイント
今後の展開としては、まずは京都・滋賀エリアでの管理戸数をさらに伸ばしていくことが見込まれます。
すでに地域最大級の管理実績を持っているため、老朽化物件へのリノベーション提案や売買仲介の強化など、オーナーとの関係を深める施策が重要になります。
また、隣接府県への進出やオンラインを活用した管理スキームの拡張も考えられ、エリア外からのオーナー獲得にも期待が寄せられます。
さらに、入居者サービスの充実を通じて満足度を高めることで、退去率の低減と評判アップを同時に図る取り組みが進むでしょう。
多角的な収益源を持つことで景気変動にも比較的強く、不動産管理の枠を超えた新規事業やサービス開発の余地も大いにあります。
こうした多面的な成長戦略を実行する過程で、どのように地域密着を維持しつつ全国的な知名度を高めていくのかが大きな注目ポイントになると考えられます。
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